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業務内容

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建物調査(劣化診断)

「どこを」「どのように」「いつ」修繕するかを判断する上で、建物調査(「建物の劣化状況を把握すること」)は大規模修繕工事の「入り口」となる非常に重要な作業です。

主な調査内容

外壁塗装調査 変退色、機能低下(粉化、付着力)、タイル浮き
防水層調査 ふくれ、浮き、はがれ、端末処理
コンクリート躯体調査 ひび割れ、爆裂、浮き、漏水、中性化
鉄部調査 さび、変形、塗膜劣化(粉化、はがれ)
シーリング調査 硬化、割れ、はがれ
  • 建物の劣化状況は「立地」や「形状」「使用材料」等により建物毎に異なります。一級建築士としての豊富な知識と経験より建物をあらゆる方向からチェックし、劣化状況を皆様にわかりやすく説明します。
  • 建物調査の結果をもとに「調査報告書」を作成。

業務の流れ

予備調査
  • 本調査前に聞き取り調査や過去の修繕記録、竣工図等を確認
  • 現地予備調査により本調査に必要な建物状況を把握
アンケート調査
  • 本調査前に居住者でないとわからないバルコニー等の劣化状況を確認
  • 立入調査が必要な住戸を決定
  • 掲示物(アンケート) 掲示物(アンケート)
本調査
  • 「目視、触診、打診」による調査
  • コンクリート中性化深度試験
  • 旧塗膜付着力強度試験
  • 建物(共用部)調査 建物(共用部)調査
  • バルコニー調査 バルコニー調査
  • 塗膜付着力試験 塗膜付着力試験
  • コンクリート中性化試験 コンクリート中性化試験
報告会
  • プロジェクターを使い調査結果を居住者の皆様にわかりやすく説明
  • 調査報告会 調査報告会

修繕計画立案(修繕設計)

業務の概要

どこを? 修繕の必要な箇所の選別
劣化状況や予算に応じて優先順位を検討
どのように? 適正な工法・材料の選定
劣化状況や予算に応じてベストな方法・材料を検討
いくらで? 業者への見積依頼
見積徴集後、工事範囲や工事内容を再検討し工事費用決定
いつ? 修繕時期の選定
「春」か「秋」が一般的ですが、その他の条件も含め検討

修繕計画とは、建物調査(劣化診断)の結果をもとに、工事業者への見積依頼に必要な工事内容や見積条件を管理組合と協議し、計画することです。作成する資料としては「仕様書」「修繕図面」「見積要綱書」「長期修繕計画書」などがあります。

仕様書・仕上表 建物の「どこ」を「どんな材料」で「どのような方法」で修繕するのかを詳細に記載した書面
修繕図面 工事範囲・内容を平面図・立面図に書き込んだ図面
見積要綱書 業者へ見積依頼する際に提示する見積り条件書

短期・長期的な視点から建物にベスト・マッチする『修繕プラン』をご提案致します。

業務の流れ

修繕計画案作成 建物調査をもとに、マンション・ビル保全協同組合1級建築士が、まず理想的な内容で作成。
  • 設計図面 設計図面
修繕内容説明会 設計内容を説明し、居住者の意見や要望を考慮した上で、最終的に工事業者に見積依頼する工事内容、見積条件を検討。
  • 居住者向け工事内容検討会 修繕計画案を現場で説明
修繕計画完成 修繕内容検討会での決定事項を修繕計画案に反映させ、修繕計画を完成。
工事業者に見積依頼

工事業者選定の協力

  • 「工事金額、内容」「居住者への対応、安全」「アフターケア」など、工事業者の決定は大規模修繕工事成功のために非常に大きなポイントです!
  • 工事業者の最終決定は管理組合に行っていただきます。決定に至るまでの資料作成やアドバイスをマンション・ビル保全協同組合が行います。

業務の流れ

工事業者募集条件の確認 建築業界の新聞に募集記事を掲載(公募)するにあたり、会社の規模や工事実績等の諸条件を修繕委員会または理事会と確認。
見積依頼業者募集 建築業界の新聞に募集記事を掲載(公募)し、広くオープンな形で業者を募集。
  • 建通新聞 建通新聞
書類選考 応募のあった業者の会社内容をマンション・ビル保全にて査定。会社内容比較リストをもとに修繕委員会または理事会で業者選考。
  • 比較リスト 比較リスト
現場説明会 書類選考に通過した業者に対しマンション・ビル保全が現場で仕様書・図面等の配布・説明を行い見積依頼。
見積徴集 各工事業者が同じ条件・同じ内容で見積提出。
見積書査定 提出された見積書の金額をマンション・ビル保全にて査定。見積比較リスト作成。
業者選考会 マンション・ビル保全の査定結果・アドバイスをもとに修繕委員会または理事会で最終工事内容・業者の検討、内定。
工事業者決定 修繕委員会または理事会で内定した業者を総会で承認、正式決定。
工事請負契約 管理組合に不利な内容になっていないかマンション・ビル保全が契約内容をチェック、その後管理組合と工事業者で契約完了。

工事監理(工事内容検査)

修繕工事において最も怖いのは『手抜き工事』です。マンション・ビル保全協同組合では、各工事毎に必ず『工事内容(仕上り・工法など)を厳しくチェック』し、検査が合格しないうちは次の工程に入らせません。

仮設工事
  • 「居住者への安全と防犯対策」
  • 「生活面への支障が最小限になっているか」
  • 「作業の安全性」など厳しくチェック
外壁(躯体)補修
  • 「ひび割れ、爆裂、浮き」等を調査し、補修計画書を作成
  • 「補修方法・仕上り」を各工程で厳しくチェック
塗装工事
  • 「使用材料、塗布量」などをチェック
  • 『下塗り』『中塗り』『上塗り』で色を替え、各工程で厳しくチェック
防水工事
  • 「欠損、浮き、ひび割れ」等を調査し、施工要領書を作成
  • 「施工方法・仕上り」を各工程で厳しくチェック
鉄部工事
  • 「錆、腐食、剥れ」等を調査
  • 特に下地補修(錆落とし、錆止め)は各工程で厳しくチェック
シーリング工事
  • 「硬化、ひび割れ、剥れ」等を調査
  • 旧シーリングは必ずすべて撤去し、新しいシーリングに打ち替える

検査の流れ

施工要領書の確認 工事業者が仕様書をもとに実際の工事方法を計画した施工要領書に問題がないかを1級建築士が確認
テスト施工 実際の工事に入る前に、必要に応じて施工要領書をもとに工事業者が1級建築士の前で試験的・部分的に工事を実施。問題がないかを確認
各工程検査 防水、塗装、補修などの工事を各工程毎に1級建築士が検査。検査が合格しないうちは次の工程に入らせない
足場解体前検査 足場解体前に、足場から見ないとチェックできない場所の検査を修繕委員会または理事会と共に実施
竣工検査 工事完成後に、共用部分の最終検査を修繕委員、理事会役員だけでなく居住者の皆様も参加いただき実施

工事説明会・定例会・報告会

修繕工事では居住者の皆様とのコミュニケーションが非常に大切です。

工事説明会 工事着工前の工事業者による工事説明会に担当設計士も参加し、工事内容と説明にくい違いがないか確認をします。
情報掲示板の設置 居住者の方へ、工程表や生活情報(洗濯物情報など)を掲示板にてお知らせいたします。
  • 掲示板 掲示板
  • 洗濯物情報 洗濯物情報
現場定例会 工事着工後、毎週1回担当設計士と業者で打ち合わせを行います。居住者の皆様もお時間がございましたら是非ご参加下さい。
工事報告会 工事着工後、毎月1回居住者に対して進捗状況など工事に関する報告、説明を行います。

工事完了とアフターケア

我々は「管理組合の皆様との本当のお付き合いは工事完了から始まる」と考えております。

竣工検査
  • 管理組合立会いによる最終検査
  • 皆様の確認・承認の後、引渡し
工事完了報告書
  • 工事中に行った監理(検査)内容を写真添付による書類で報告
  • 次回の修繕工事の参考資料となります
保証書
  • 工事完了後に発行される「メーカー、業者連名の保証書」とは別に、マンション・ビル保全協同組合が『単独』で発行
長期修繕計画書
  • 15~20年先に発生する修繕工事の費用をシミュレーションした資金計画書
1年・3年・5年・10年目点検
  • 全戸にアンケート調査実施・集計
  • 建物調査結果と合わせて報告

コンサルティング契約(年間顧問契約)

業務内容

  • 建物・設備・外構の補修に関する相談業務
  • バリアフリー・セキュリティ対策などの各種工事に関する相談業務
  • その他建築に関するあらゆる相談業務
  • 理事会や修繕委員会、総会への出席・助言

メリット

  • 建築に関してあらゆる技術的・専門的相談を受けられます。
  • 理事会や修繕委員会、総会の運営がスムーズで効率的になります。
  • 大規模修繕工事を2・3年先に見据え計画を進める場合に最適です。
  • ちょっとした工事の見積もり依頼にもプロのアドバイスを受けられます。

その他のご提案

マンション・ビル保全協同組合では通常の大規模修繕工事に関する提案以外にも一級建築士ならではのグレードアップのご提案もさせていただいております。

バリアフリー対策

  • 高齢化に伴う「段差カット」「スロープ」「手摺り」が設置されていない。

セキュリティー対策

  • 「防犯カメラ」「防犯自動ドアや柵」が設置されていないために、不審者が簡単に建物内に出入りできる。
  • 照明設備が不充分なため、死角となる部分が多い。

エントランスの近代化

  • エントランスは、建物の顔となる外観上非常に大きな影響を及ぼす場所です。
  • エントランスを近代化することにより、建物の資産価値を高めるだけでなく、居住者の毎日の生活を明るくすることができます。

その他

  • 「はと対策」「駐輪場の増設」「ゴミ置き場」等

業務の流れ

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