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大規模修繕工事について

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大規模修繕工事とは?

おおよそ10~15年に一度「足場をかけて」行なう「外壁塗装」「屋上・廊下階段・バルコニー等の防水」「躯体コンクリート補修」「各所の鉄部塗装」「サッシ廻りや外壁のシーリングの打ち替え」などを行う大規模な修繕工事のことです。(中でも防水工事は室内への水漏れを防ぎ、コンクリートの強度を保つ上でも重要な項目の一つです。)

外壁塗装工事 風雨や紫外線により劣化した外壁を新たに塗り替え新しい塗膜を作ることにより、建物の美観と躯体の保護を図ります。
防水工事 防水層が劣化し、建物構造内に水が浸入してしまうと、鉄筋などの構造部材が錆びてしまったり、室内への水漏れが発生しますので早目早目に新たな防水工事を行うことが重要となります。
また、最近では、廊下階段・バルコニー床には長尺塩ビシートを貼ることにより、防水効果だけではなく美観も向上させることができるようになりました。
躯体コンクリートの
補修工事(下地補修)
経年劣化により外壁や天井・床など、建物のあらゆる場所に「ひび割れ」等が発生してきます。これらを放置してしまうと、コンクリート内部へ雨水が浸入し、鉄筋等の構造部材が錆び、最終的にはコンクリートが爆裂してしまいます。塗装や防水工事における下地補修は最終的に隠れて見えなくなってしまうため、適切な作業過程を踏むことが大切です。
鉄部塗装工事 各所の鉄部に関しては本来5~6年に1度は塗り替えを行うことが望ましいです。特に雨が直接あたる場所に関しては屋根のある場所に比べて錆びの進行がとても早いので、こまめに塗り替えを行っていけば大規模改修工事での工事費も最小限で済むはずです。
シーリング工事 外壁やサッシ廻りのシーリング(ゴム状充填材)も風雨や紫外線により劣化してしまいます。古いシーリングはすべて撤去し、新たにシーリングを行うことにより内部への雨水の侵入を防ぎ、建物の劣化を防ぎます。

建物の劣化とは?

こんな症状を見かけたら要注意です。

白亜化(チョーキング) 白亜化(チョーキング)紫外線や風雨の影響によって起こる現象で、塗装面を手で触ると写真のように白い粉が手に付着する状態を言います。付着量などで劣化の程度がわかります。
ひび割れ(クラック) ひび割れ(クラック)コンクリートの収縮や地震等の外力により起こる現象です。ひび割れを放置しておくとコンクリート内への雨水の浸入を引き起こします。
エフロレッセンスの流出 エフロレッセンスの流出外壁に発生したひび割れからコンクリート内部に雨水が浸入し、コンクリートの石灰分が外部に流れ出す現象です。コンクリートの中性化を早め、内部の鉄筋を腐食させ、コンクリートの「爆裂」を引き起こします。
コンクリートの爆裂 コンクリートの爆裂コンクリート内部に雨水が浸入し、鉄筋が錆びて膨張しコンクリートを押し出す現象です。落下事故にもつながることがありますので注意が必要です。
塗膜の剥離 塗膜の剥離ひび割れなどから塗膜内側に雨水が浸入することにより起こる現象です。放置しておくとさらに雨水が浸入し、塗膜の剥離が拡大して行きます。コンクリート内部へ水を侵入させる原因にもなります。
防水シートの膨れ 防水シートの膨れ防水シート内に進入した空気が熱により膨張し、防水シートを押し上げる現象です。放置しておくと、さらに膨れが進行しシートが破れてしまうことがあります。
シーリングのひび割れ シーリングのひび割れ紫外線や風雨の影響によりシーリング材が硬くなり、ひび割れが入る現象です。放置しておくとコンクリート内部へ雨水を侵入させる原因になります。

修繕時期の目安は?

皆さんの建物は大丈夫ですか?

  • 建物の外壁に「ひび割れ」や「はがれ」「浮き」がある。
  • 壁から「白い液体」が流れだしている。
  • 「鉄筋が露出」し「錆」が出ている。
  • 手摺りの根元がぐらついている。
  • バルコニーや廊下・階段床のコンクリートを水が通り抜け、漏水している。
  • 見た目は大丈夫そうだが、竣工から長年経っている。

修繕時期のおおよその目安

外壁 外壁の塗装 10~15年
屋上 防水の改善 10~15年
バルコニー 防水の改善 10~15年
廊下、階段 防水の改善 10~15年
鉄部 各所の鉄製部の塗装 4~6年
給配水管 給排水管の取替 25~30年
エレベーター エレベーターの取替 30年
照明器具 屋外共用灯の取替 15年
屋内共用灯の取替 20年

調査により適切な修繕時期を決定

修繕時期が遅れることによって年々劣化が進み、過大な修繕費が必要になることがあります。
専門家による「適切な修繕時期の判定」が大切になります。

工事の進め方3方式

事業者直接発注方式 管理組合と工事業者で工事を進めて行く方法です。基本的には業者にすべてお任せしてしまうこととなりますので、100%信頼できる業者がいる場合なら良いのですが「工事内容や見積金額が適正(妥当)であるかの判断が居住者だけでは難しい」「実際行われる工事を厳しくチェック(手抜き防止)する第三者がいない」など、どこまでも不安が残ります。手抜き工事の場合でも、その実態が明らかになるのは5・6年後になりますので、「安かろう悪かろう」になってしまう場合があります。
管理会社主導方式 管理組合と管理会社で工事を進めて行く方法です。管理会社が工事業者として工事を請け負う場合と管理会社が管理組合のパートナーになり進めて行く場合があります。普段からお付合いのある管理会社なら「安心」で「楽」だと考えがちですが、「工事金額に高額な手数料(10~20%)が含まれている」「新築時や修繕工事後に工事の瑕疵が発生した場合でも管理会社がそれを隠してしまう」「工事業者の選定の時に形だけの入札(談合)を行っていた」などで問題となる場合があります。
設計監理方式 管理組合が建築の専門家(1級建築士)をパートナーに選び進めて行く方法で、現在主流になってきた方法です。「癒着やしがらみのない第三者(1級建築士)が管理組合の立場に立ちサポートができる」「工事業者の手抜き工事を第三者として厳しくチェックできる」などのメリットがあります。工事金額にプラスして設計監理費用が発生しますが、適正な競争入札を行うことにより工事金額の大幅なダウンも期待できるためトータル的には金銭面での負担も少ないように思います。

工事業者とは?

ゼネコン(大手建設会社) ゼネコンはこれまで新築の工事をメインに行ってきましたが、景気が悪く新築物件が減ってきたため、最近は修繕工事にも力を入れる会社が増えてきました。工事に関する知識や技術は高いので安心感はありますが、下請けの業者に丸投げになってしまうと、内容が悪くなる可能性があります。
修繕専門業者 修繕専門業者は、近年修繕工事の需要の増加に伴い、非常に増えてきました。修繕工事のみに特化しており、ゼネコンに比べ料金が比較的安いことがあります(但し建物の規模による)。

大規模修繕工事を
進める上での5つのポイント

修繕委員会を立ち上げる 大規模修繕工事を行う時に区分所有者の代表により作られる委員会です。専門的で作業量も多いため、理事会の諮問機関として作られることが多いようです。メンバー選出方法は立候補や推薦などありますが、建築関係だけに限らず他の業界の方、前回経験者、若い方、男性、女性に関わらず様々な人より構成されることが良いでしょう。
役割分担を考えると3~6名は必要になります(書記、広報、経理、技術、総務など)。
管理組合のパートナーを選定する 大規模修繕工事をスムーズに行うために「工事の進め方3方式」より1つの方式を管理組合にて決定する。
修繕の必要性を明確にする
  • 建物調査を行い、建物の「劣化状況」「緊急性」を把握する。
  • 現在すでに発生している問題点があれば取り上げる。
組合員の合意形成を図る 大規模修繕工事決済を総会で行うことはもちろんのことですが、それ以外の時にでも細めに情報を公開し、必要に応じて説明会を開催することも大切なことです。
工事費用を確保する 修繕積立金で賄えればよいのですが、積立金が不足する場合は、「一時金徴収」や「借り入れ」を検討しなければならない場合もあります。また、適切な積立金に見直しを図ることも大切です。