よくあるご質問
大規模修繕工事を行わなければならないのはわかっているのですが、なかなか具体的な話が進みません。
どこのマンションも同じような悩みを持っています。理由としては「専門的なことなので、どのように進めればよいのかわからない」「仕事などで忙しい…」などが考えられます。このような悩みを抱えている管理組合役員の方々は、まず我々のような専門家に相談されることをおすすめします。相談は無料ですし、専門家よりアドバイスを受ければ時間のロスも少なくなるはずです。
大規模修繕工事をよりスムーズに進めるには、どのようなことに注意すればよいのでしょうか？
キーワードは「透明性」と「公平性」です。理事会、修繕委員会、そして区分所有者の方々が同じ情報を平等に共有する事が大切です。
さらに医療の世界で「インフォームド・コンセント」という考え方が必要とされたのと同じように充分な説明を行ない、合意した上で計画を進めることが重要です。
工事業者へ直接発注しようと思うのですが、どんな問題があるのでしょうか？
- 見積内容、工事計画等をチェックする第三者がいないため、過剰な工事になっている場合があります。
- 統一の仕様書に基づき見積依頼をしない場合、各業者の見積金額の比較ができません。
- 本当に見積内容通りに工事がされているのか、第三者としてチェックする人がいません。
- トラブルが起きた場合に素人である管理組合がプロである業者に太刀打ちできません。
管理会社に工事をお願いしようと思うのですが、どんな問題があるのでしょうか？
- 高額な手数料（工事金額の10％～20％）が工事金額に含まれている場合がある。
- 決められた工事業者だけによる入札になっている場合があり、談合により工事金額が高くなる。
- 決められた工事業者や設計事務所に工事を丸投げする場合があり、工事内容のチェックが甘くなる。
- 新築時からの構造上・設計上の問題点や修繕工事後に工事の瑕疵が発生した場合、それを隠さず指摘することが難しい。
一級建築士は工事の監理もできるのですか？
一般には「１級建築士は図面を書くだけの人」だと思われているかもしれませんが、新築工事の際の設計図面の作成はもちろん、工事業者（ゼネコン）による工事が図面どおりに行われているかの監理も実は１級建築士の仕事なのです。
大規模修繕工事を工事業者に直接発注した場合「的確な工事チェックの欠如」が原因と思われるトラブル（手抜き工事）が発生するケースがよくあります。
設計監理方式のメリットは？
- 工事業者との癒着がないため、適正な競争入札による「工事費のコストダウン」が期待できる。
- 適正な工事監理により「手抜き工事の防止」ができる。
- 第三者の専門家をパートナーにすることにより、管理組合の立場に立ったアドバイスを受けられ、管理組合主導で進めることができる。
居住者の中に建築業界関係者がいて、強引に進めようとするのですが…
マンションは区分所有者全員の大切な資産です。ですから、一人もしくは少数派の横暴は決して許されるものではありません。方法としては、総会など皆が集まる集会で、オープンに話し合いを行い、多数決で決めることです。強引な方に対して個人レベルでの話し合いは効果的ではありません。区分所有法や管理規約に従い“オープン”な形で進めるのが一番です。また、専門家をパートナーにすることによりトラブルを防ぐこともできるでしょう。
とりあえず商談してみたいのですが、費用はおいくらでしょうか？
相談には「費用はかかりません」。また、理事会や総会での説明会も無料で行っています。問題や疑問を抱えている管理組合様、是非お気軽にご相談下さい。